Olika sätt att investera i fastigheter

Man behöver inte hosta upp stora summor pengar för att investera i fastigheter. Utöver direktägande finns det flertalet sätt att exponera sig mot fastighetsmarknaden.

Detta inlägg riktar sig mot nybörjare med intresse av att på olika sätt investera i fastigheter.

Aktier
Aktier finns i olika typer och man brukar oftast prata om stam- och preferensaktier. Stamaktier är det vi i folkmun kallar aktier och är bl.a. de som ges ut när företag startas. Det finns också olika typer av stamaktier som vanligtvis delas upp i olika A-,B- eller C-aktier. Oftast är den enda skillnaden mellan dessa stamaktier rösträtten vilket brukar vara ointressant för småspararen. Utdelningen är så gott som alltid densamma mellan de olika stamaktierna.

Preferensaktier är en aktietyp som ger företräde både vid utdelning och vid konkurser. Det brukar oftast vara en förutbestämd konstant utdelning som i vissa fall kan ändras efter tid och ha en bestämd inlösentid. Detta brukar variera och man bör läsa på om det innan man väljer att investera i preferensaktier.

Exempel på stora fastighetsbolag som är listade på Large Cap Stockholm i Sverige*:

• Atrium Ljungberg
• Castellum
• Fabege
• Balder
• Hemfosa
• Hufvudstaden
• Klövern
• Kungsleden
• Nyfosa
• Sagax
• Samhällsbyggnadsbolaget
• Wallenstam
• Wihlborgs

 *Var med på Large Cap Stockholm den 27:e oktober 2019.

Ni har säkert sett eller hört talas om något av bolagen på denna lista. Innan ni väljer att börja investera i noterade fastighetsaktier föreslår jag att ni läser på och skapar er en strategi. Trots att alla dessa bolag är mycket välskötta kvarstår dock risken av att inte ha en tillräckligt väldiversifierad portfölj.

Fonder
Fonder kan lättast ses som en korg som består av flertalet olika aktier. Därför kan det vara att rekommendera om man inte har tid eller ork att analysera olika fastighetsbolag i detalj. Man får helt enkelt en färdig korg med olika fastighetsbolag.

En av nackdelarna är att man i de allra flesta fallen betalar avgifter av olika slag som äter upp avkastningen. Fördelen är att professionella förvaltare tar hand om fondförvaltningen och man kommer ifrån det jobb som krävs för att investera i aktier. Trots det bör man välja fonder med omsorg och även här minska och sprida ut risken i flera olika fonder.

Exempel på fastighetsinriktade fonder med högsta rating hos Morningstar*:

• Janus Henderson Hrzn Glbl Pty Eqs A2 USD
• Janus Henderson Hrzn PanEurpPtyEqs A2EUR
• PriorNilsson Realinvest A
• SKAGEN m2 A
• Swedbank Robur Fastighet A SEK

*Hade den högsta ratingen den 27:e oktober 2019.

Crowdfunding
Crowdfunding är något som har exploderat på sistone och är ett nytt sätt för bl.a. fastighetsbolag att samla ihop kapital till nya investeringar. Vad som skiljer crowdfunding från andra investeringar är att finansieringen består av många mindre summor gjorda av många olika småsparare. Den digitala utvecklingen har gjort detta möjligt. Detta gör att du som investerare kan investera i lån, aktier och preferensaktier till en mindre summa via olika plattformar. Oftast till bra avkastning men som med allt annan till en viss risk. Välj därför att diversifiera.

Relaterade länkar

• Tessin - En av Sveriges största crowdfunding plattformar för fastigheter.
• Kameo - Ännu en crowdfunding plattform med fokus på fastighetsinvesteringar.
• Börsdata - Ett fantastiskt verktyg där man får tillgång till alla siffror och nyckeltal man kan önska sig för bl.a. aktier.
• Avanza - En av Sveriges största banker för sparande och investeringar.
• Nordnet - Även en av Sveriges största banker för sparande och investeringar.

Hur man än väljer att investera har det historiskt visat sig vara klokt att investera både i fastigheter och aktier. Har ni kära läsare någon exponering mot fastighetsmarknaden? Känner ni till något annat sätt att investera i fastigheter?

Varför investera i fastigheter?

Tidigare investerade jag i aktier och fonder som resulterade i ett långsiktigt resultat strax över index. Ett resultat jag ändå är nöjd över samt att det har gett mig mycket utöver avkastning i form av erfarenhet och kunskap.

Varför fortsatte jag då inte med det kan man fråga sig?

Det frågade jag mig själv många gånger i och med att fastigheter innebär en något större arbetsinsats än att investera i endast värdepapper.

"Tanken var helt enkelt att bygga en rejälare kassaflödesmaskin i form av fastigheter för att kontinuerligt återinvestera kapitalet och på så sätt få en rejälare ränta-på-ränta-effekt."

Jag kom då fram till  att jag hade tid över till fastigheter samt att kassaflödet från fastigheterna var betydligt mer intressanta än från värdepapperna.

Tanken var helt enkelt att bygga en rejälare kassaflödesmaskin i form av fastigheter för att kontinuerligt återinvestera kapitalet och på så sätt få en rejälare ränta-på-ränta-effekt. Ännu en fördel är att jag har större kontroll över mina investeringar och kan påverka avkastningen till stor del i slutändan med egen arbetsinsats.

Har jag helt och hållet övergett aktier och fonder?

Nja. I alla fall för tillfället. Jag anser att man bör vara diversifierad och därför är tanken också att när kassaflödesmaskinen, a.k.a. fastighetsbeståndet, blir tillräckligt stort ska kapitalet användas för att bygga en mer långsiktig och diversifierad portfölj som ska bestå av både fastigheter och värdepapper.

Var går då gränsen för att åter investera i värdepapper?

Var gränsen för att åter börja investera kassaflödet i värdepapper går har jag inte riktigt svaret på än men är något jag grubblar över från och till. Jag anser att man inte ska ha någonting skrivet i sten utan att man bör anpassa sig efter marknaden och just därför lägger jag inte allt för stor vikt vid det. Tiden och mängden likvida medel i bolagen får avgöra det.

I nästa inlägg hade jag tänkt presentera budgeterade och faktiska siffror på en av de två fastigheter som har förvärvats.