 |
Photo by Miguel Ángel Sanz on Unsplash
|
Hur kommer det sig att investeringar i enfamiljshus med avsikt att hyra ut är vanligare i USA än i Sverige?
Man hör ofta folk i Sverige diskutera hyreshus eller flerfamiljshus när fastighetsinvesteringar kommer på tal. Varför är det just så? Varför är investeringar i enfamiljshus inte lika vanligt här som i exempelvis USA?
Jag tänkte jämföra och spekulera i för- och nackdelar kring investeringar i enfamiljshus.
Jämförelse mellan Sverige och USA
| Sverige | USA | |
| Antal hushåll, mn | 4,7 | 120,1 |
| Antal hushåll som hyr, mn | 1,39 | 43,4 |
| Antal hushåll som hyr enfamiljshus, mn | 0,073 | 14,95 |
| Andel hushåll som hyr, % | 29,6 | 36,1 |
| Andel hushåll som hyr enfamiljshus, % | 1,6 | 12,4 |
| Andel hyrande hushåll som hyr enfamiljshus, % | 5,3 | 34,4 |
Källor:
https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/boende-i-sverige/
https://www.nmhc.org/research-insight/quick-facts-figures/quick-facts-resident-demographics/
Utan att analysera tabellen närmre ser ni att det är en anmärkningsvärd skillnad. Vad tror ni är den största anledningen till att det är så?
Fördelar
Uthyrning av enfamiljshus sker oftast genom kallhyra vilket gör att man som investerare bara behöver tänka på fastighetsskatt, räntor, reparationer och löpande underhåll som kostnadsposter.De som hyr villa istället för lägenhet är oftast individer som mer än gärna sköter om fastigheten, detta för att de känner sig mer "hemma" än i en lägenhet. Det innebär en mindre arbetsinsats för underhåll och administration av fastigheten.
Med mer självständiga hyresgäster behöver man inte besöka fastigheten lika ofta. Detta borde göra att man vågar investera i fastigheter som ligger längre bort än vad man vanligtvis hade letat efter.
"Med andra ord bör det vara enklare att komma igång med fastighetsinvesteringar om man väljer ett enfamiljshus som en första investering."
Den som har investerat i hyreshus/flerfamiljshus känner nog till den eviga väntan på ett objekt som lever upp till de krav man ställer. Det bör rent teoretiskt vara lättare att hitta objekt, då utbudet av enfamiljshus är mycket större.
Om man håller sig till en region och jämför priser mellan en- och flerfamiljshus är det så gott som alltid billigare att köpa ett enfamiljshus. Ett lägre pris ger även lägre engångskostnader och det gör att man i slutändan behöver ett mindre kapital för att komma igång. Enklare att få finansiering. Med andra ord bör det vara enklare att komma igång med fastighetsinvesteringar om man väljer ett enfamiljshus som en första investering.
"Om man ska generalisera kan man säga att köpare av enfamiljshus köper en livsstil medan köpare av flerfamiljshus gör en investering."
Det bör vara enklare att höja värdet på ett enfamiljshus än ett flerfamiljshus. Varför då undrar ni? Om man ska generalisera kan man säga att köpare av enfamiljshus köper en livsstil medan köpare av flerfamiljshus gör en investering. Kort sagt, intryck mot siffror. Därför bör man kunna investera friskt i att höja helhetsintrycket sim i sin tur höjer värdet på fastigheten.
Nackdelar
Till skillnad från fastigheter med flera bostäder kommer ett enfamiljshus att vara fullt uthyrd eller vakant. Man blir mer känslig mot vakanser. Om man exempelvis har ett hyreshus med X antal lägenheter har man fortfarande hyresintäkter om man helt plötsligt bara har X-1 lägenheter uthyrda.
"Det gör att det man tjänar in i tid på mindre underhåll förlorar man på att spendera mer tid i trafiken på att ta sig till alla olika adresser."
Uthyrningsobjekten blir mer utspridda. Tänk er att ni har 5 olika enfamiljshus och jämför det med ett hyreshus med 5 lägenheter. En adress mot flera adresser. Det gör att det man tjänar in i tid på mindre underhåll förlorar man på att spendera mer tid i trafiken på att ta sig till alla olika adresser.
Beroende på var i landet man befinner sig kan underlaget för kallhyror vara bristfällig och kan därför göra att det blir svårt att bestämma en rimlig marknadsmässig men också skälig kallhyra.
Summering
Vad kan man då komma fram till efter denna spekulation och delvis analys?
Att det är vanligare att investera och hyra ett enfamiljshus i USA är ett faktum. Att det finns för- och nackdelar om man jämför med hyreshus är självklart.
(+) Kallhyra som gör det lättare att analysera kostnadsposter.
(+) Mindre administrations- och underhållsarbete tack vare självständigare hyresgäster.
(+) Man vågar investera i objekt som ligger längre bort än vanligt då man inte behöver besöka fastigheten lika frekvent.
(+) Lättare att hitta intressanta objekt p.g.a. större utbud.
(+) Så gott som alltid mindre kapitalkrävande.
(-) Känsligare mot vakanser.
(-) Flera objekt leder till flera adresser som leder till mer spenderad tid på transport.
(-) Bristfällig data på kallhyror kan göra att det blir svårt att bestämma en marknadsmässig men samtidigt skälig hyra.
I slutändan är det som vilken investering som helst där man får överväga för- och nackdelar mot varandra.
"Det är även mindre kapitalkrävande som gör att man kan få vilande kapital i rullning snabbare. Detta till en kostnad i form av större risk i och med att man är känsligare mot vakanser."
Min subjektiva bild av det hela är att jag fortfarande tycker att det är konstigt att det inte är vanligare att investera i enfamiljshus med avsikt att hyra ut. Som investeringsform tror jag att det hade passat mig bra då jag mer än gärna utför reparationer och renoveringar själv, men samtidigt slipper ta hand om driften.
Det är även mindre kapitalkrävande som gör att man kan få vilande kapital i rullning snabbare. Detta till en kostnad i form av större risk i och med att man är känsligare mot vakanser.
I och med detta blogginlägg kommer jag att börja bevaka enfamiljshus också framöver. Kriteriet jag hade, som går att läsa här, på en radie inom 10 mil kan därför bli mycket större.
Vem vet, det kanske slutar med att nästa investering blir ett enfamiljshus?
Vad tror och tycker ni? Hur ser ni på skillnaden mellan Sverige och USA? Investerar ni, eller känner någon som investerar, i enfamiljshus med avsikt för uthyrning?
Tack för denna gång. På återseende!
