Första fastighetsinvesteringen - del 1

I och med att det finns en hel del att analysera inför en fastighetsinvestering så kan det här inlägget bli lite utdraget, men håll i hatten.

"Med all information till hands gjorde att jag till slut nöjde mig med ett avkastningskrav på 9-10%."

Till att börja med kan det vara värt att nämna att fastigheten ligger i en ort med ca. 10,000 invånare. Fastigheten är en lättskött flerfamiljsvilla med två lägenheter på vardera våning med bergvärme som uppvärmningssystem. Den totala uthyrningsbara arean är 130 kvm.

Detta gör att vi bör kräva en betydligt högre direktavkastning än vid investering i större orter. Läget är dock utomordentligt bra med närhet till skolor, sjukvård och centrum. Fastigheten är dock lite eftersatt vilket också speglar utgångspriset. Med all information till hands gjorde att jag till slut nöjde mig med ett avkastningskrav på 9-10%.

Hur såg siffrorna ut för fastigheten?

Utgångspriset för fastigheten låg på 895,000 kr och var fullt uthyrd med hyresintäkter på 148,800 kr. Driftkostnaderna inkl. fastighetsskatten låg på 45,450 kr enligt uppgifter. Värt att påpeka är att fastigheten tidigare låg ute för 975,000 kr utan intresse.

"9,2% ligger inom intervallet av avkastningskravet och bidrog till att jag ville gå vidare med objektet."

Intäkter
Hyresintäkter: 148,800 kr/år

Kostnader

El+Hushållsel: 24,000 kr/år

Vatten: 7,500 kr/år

Sopor: 3,200 kr/år

Försäkring: 8,050 kr/år

Fastighetsskatt: 2,700 kr/år
Underhåll: 20,800 kr / år

Totalt: 66,250 kr/år

Driftnetto
148,800 kr - 66,250 kr = 82,550 kr

Direktavkastning
82,550 kr / 895,000 kr = ~9,2%

9,2% ligger inom intervallet av avkastningskravet och bidrog till att jag ville gå vidare med objektet.

Hur kontrollerar man att de uppvisade siffrorna stämmer?

Det kan verka oförskämt att inte tro att de uppvisade kostnaderna stämmer men det kan många gånger vara så att det kan trixas en del med detta för att få avkastningen att se bättre ut än vad den faktiskt är.

Ett relativt lätt sätt att kontrollera att drift- och underhållskostnaderna stämmer med verkligheten är att använda sig av schabloner som går att hämta från SCB. I detta fall använder jag mig av följande data där vi kan se att driftkostnaden för privata hyresrätter ligger på 360 kr/kvm/år och underhåll på 160 kr/kvm/år. Detta är dock för år 2015 och bör i dagsläget ligga högre men vi använder den för enkelhetens skull.

 

Drift- och underhållskostnader enligt schablon

130 kvm * (360 kr/kvm/år + 160 kr/kvm/år) = 67,600 kr/år

Jämför vi drift- och underhållskostnaderna med de uppvisade siffrorna ser vi att skillnaden är väldigt liten vilket visar på att siffrorna är rimliga. I nästa del fortsätter vi med att analysera objektet och kollar närmare på finansiella- och engångskostnader samt hur affären gick i lås.