Första fastighetsinvesteringen - del 3

Om ni inte redan har läst del 1 och 2 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2

Hävstångseffekt

Hävstångseffekten, eller "leverage" som ni kanske känner till från engelskan, är ett sätt att genom belåning uppnå högre avkastning på eget satsat kapital. Som ni säkert förstår så är risk och avkastning relaterat till varanda och genom att uppnå högre avkastning har man i de flesta fall också tagit en större risk.

"Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning."

Vill man läsa mer om hävstångseffekten och dess formel kan man göra det exempelvis här:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Hävstångsformeln

Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning. I detta fall var kontantinsatsen eller eget satsat kapital 30% medan belåningen var 70%.

Vi använder oss av hävstångsformeln som kortfattat är ett verktyg för att analysera en investering med belåning som ger en förenklad överblick över avkastningen beroende på olika val av finansiering.

Skärmdump på hävstångsformeln från Wikipedia

Räntabilitet på eget kapital (%) = 9,2 + (9,2 - 3,0) * (70/30) = ~23,7%

"Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk."

Jämför det med en direktavkastning på 9,2% om man hostar upp hela köpeskillingen själv. Man får en avsevärt bättre avkastning på eget kapital. Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk.

Studerar man formeln kan man se att hävstångseffekten försvinner när räntan på lånet uppgår till samma summa som direktavkastningen. Då återstår den ursprungliga direktavkastningen som man hade fått utan belåning.

"Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat."

Om vi vill beräkna vid vilken ränta som gör att avkastningen på eget kapital blir negativ börjar vi med att bryta ut Rs, genomsnittlig skuldränta i procent, och sätter Re, räntabiliteten på eget kapital i procent, till 0.

Genomsnittlig skuldränta (%) = (Rt / (S/E)) + Rt - (Re / (S/E)) =
9,2 / (70/30) + 9,2 - 0 / (70/30) =  3,943 + 9,2 - 0 = 13,143% ~13,1%

Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat. I dagens ränteläge ska det dock mycket till innan vi får en ränta som närmar sig 13,1%. Det som gör formeln mindre användbar är att den inte tar hänsyn till många variabler som i slutändan påverkar avkastningen. Därför anser jag att den ger en förenklad bild av den slutgiltiga avkastningen på eget kapital.

Jag personligen anser att hävstångseffekten är en av de mest betydelsefulla begrepp att lära sig kring fastighetsinvesteringar och tycker att det är just med hjälp av den som fastighetsinvesteringar blir intressanta i slutändan.

Tack för denna gång. På återseende.

I nästa del är tanken att sammanfatta alla inlägg och avsluta denna serie.

Varför investera i fastigheter?

Tidigare investerade jag i aktier och fonder som resulterade i ett långsiktigt resultat strax över index. Ett resultat jag ändå är nöjd över samt att det har gett mig mycket utöver avkastning i form av erfarenhet och kunskap.

Varför fortsatte jag då inte med det kan man fråga sig?

Det frågade jag mig själv många gånger i och med att fastigheter innebär en något större arbetsinsats än att investera i endast värdepapper.

"Tanken var helt enkelt att bygga en rejälare kassaflödesmaskin i form av fastigheter för att kontinuerligt återinvestera kapitalet och på så sätt få en rejälare ränta-på-ränta-effekt."

Jag kom då fram till  att jag hade tid över till fastigheter samt att kassaflödet från fastigheterna var betydligt mer intressanta än från värdepapperna.

Tanken var helt enkelt att bygga en rejälare kassaflödesmaskin i form av fastigheter för att kontinuerligt återinvestera kapitalet och på så sätt få en rejälare ränta-på-ränta-effekt. Ännu en fördel är att jag har större kontroll över mina investeringar och kan påverka avkastningen till stor del i slutändan med egen arbetsinsats.

Har jag helt och hållet övergett aktier och fonder?

Nja. I alla fall för tillfället. Jag anser att man bör vara diversifierad och därför är tanken också att när kassaflödesmaskinen, a.k.a. fastighetsbeståndet, blir tillräckligt stort ska kapitalet användas för att bygga en mer långsiktig och diversifierad portfölj som ska bestå av både fastigheter och värdepapper.

Var går då gränsen för att åter investera i värdepapper?

Var gränsen för att åter börja investera kassaflödet i värdepapper går har jag inte riktigt svaret på än men är något jag grubblar över från och till. Jag anser att man inte ska ha någonting skrivet i sten utan att man bör anpassa sig efter marknaden och just därför lägger jag inte allt för stor vikt vid det. Tiden och mängden likvida medel i bolagen får avgöra det.

I nästa inlägg hade jag tänkt presentera budgeterade och faktiska siffror på en av de två fastigheter som har förvärvats.