tisdag 29 oktober 2019

Installation av bergvärme i en av hyresfastigheterna

Är det en vettig investering? Hur stor kommer besparingen vara? I detta inlägg är tanken att presentera lite siffror på hur pass lönsamt det faktiskt kan vara.


bergvärme
Bilden är tagen från Bergvärme Stocholm

I skrivande stund är det dags för borrning av bergvärme i en av fastigheterna. Nuvarande uppvärmningssystem är en el/pellets kombipanna. Pelletspannan har strulat och har medfört höga kostnader i form av service och uppvärmningskostnader p.g.a. att uppvärmningen till stor del har skett genom elpatroner.

Förutom lägre driftkostnader är bergvärme dessutom känt för hög driftsäkerhet vilket gör att mindre tid och pengar kommer gå åt reparationer och service.

Hur ser kalkylen ut då?

Energiförbrukningen för fastigheten har legat på ungefär 44,000 kWh/år. Enligt uppgifter från VVS-firman och tillverkaren av värmepumpen kommer den nya förbrukningen ligga på drygt 13,000 kWh.

Jag räknar med ett genomsnittligt elpris inkl. nätavgift på 1.35 kr/kWh. Investeringslånet rymdes under bottenlånet och jag räknar med en genomsnittlig ränta på 3% och avbetalningstiden är 15 år.

Istället för att presentera kalkylen i tabeller på sidan valde jag att ta skärmdumpar på kalkylen i Excel. Klicka på bilderna nedan för att förstora.


Kalkyl för investering av bergvärme
Kalkyl för investering av bergvärme

Graf på investering av bergvärme
Graf på investering av bergvärme


Vad man bör tänka på i denna kalkyl är att ingenting är inflationsjusterat. Mycket är uppskattat och antagligen är uppgifterna från VVS-firman och värmepumpstillverkaren något optimistiska.

Jag har läst på olika sidor som skriver om bergvärmeinvesteringar att återbetalningstiden brukar ligga på 5-10 år. I Denna kalkyl ligger vi på 6-7 år vilket i alla fall är inom det intervallet. Något man också bör tänka på är att utöver besparingar ökar man även värdet på fastigheten då driftnettot förbättras avsevärt.

Man bör kunna räkna värdeökningen på följande sätt:

värdeökning = kostnadsbesparing / avkastningskrav = (59,400 - 17,820) / 9% = 462,000 kr

För mig var det en no-brainer att investera i bergvärme. Om det blir lika lönsamt som kalkylen påvisar, visar sig i framtiden.


måndag 28 oktober 2019

Olika sätt att investera i fastigheter

Man behöver inte hosta upp stora summor pengar för att investera i fastigheter. Utöver direktägande finns det flertalet sätt att exponera sig mot fastighetsmarknaden.

Detta inlägg riktar sig mot nybörjare med intresse av att på olika sätt investera i fastigheter.


Aktier
Aktier finns i olika typer och man brukar oftast prata om stam- och preferensaktier. Stamaktier är det vi i folkmun kallar aktier och är bl.a. de som ges ut när företag startas. Det finns också olika typer av stamaktier som vanligtvis delas upp i olika A-,B- eller C-aktier. Oftast är den enda skillnaden mellan dessa stamaktier rösträtten vilket brukar vara ointressant för småspararen. Utdelningen är så gott som alltid densamma mellan de olika stamaktierna.

Preferensaktier är en aktietyp som ger företräde både vid utdelning och vid konkurser. Det brukar oftast vara en förutbestämd konstant utdelning som i vissa fall kan ändras efter tid och ha en bestämd inlösentid. Detta brukar variera och man bör läsa på om det innan man väljer att investera i preferensaktier.

Exempel på stora fastighetsbolag som är listade på Large Cap Stockholm i Sverige*:

  • Atrium Ljungberg
  • Castellum
  • Fabege
  • Balder
  • Hemfosa
  • Hufvudstaden
  • Klövern
  • Kungsleden
  • Nyfosa
  • Sagax
  • Samhällsbyggnadsbolaget
  • Wallenstam
  • Wihlborgs

 *Var med på Large Cap Stockholm den 27:e oktober 2019.

Ni har säkert sett eller hört talas om något av bolagen på denna lista. Innan ni väljer att börja investera i noterade fastighetsaktier föreslår jag att ni läser på och skapar er en strategi. Trots att alla dessa bolag är mycket välskötta kvarstår dock risken av att inte ha en tillräckligt väldiversifierad portfölj.

Fonder
Fonder kan lättast ses som en korg som består av flertalet olika aktier. Därför kan det vara att rekommendera om man inte har tid eller ork att analysera olika fastighetsbolag i detalj. Man får helt enkelt en färdig korg med olika fastighetsbolag.

En av nackdelarna är att man i de allra flesta fallen betalar avgifter av olika slag som äter upp avkastningen. Fördelen är att professionella förvaltare tar hand om fondförvaltningen och man kommer ifrån det jobb som krävs för att investera i aktier. Trots det bör man välja fonder med omsorg och även här minska och sprida ut risken i flera olika fonder.

Exempel på fastighetsinriktade fonder med högsta rating hos Morningstar*:

  • Janus Henderson Hrzn Glbl Pty Eqs A2 USD
  • Janus Henderson Hrzn PanEurpPtyEqs A2EUR
  • PriorNilsson Realinvest A
  • SKAGEN m2 A
  • Swedbank Robur Fastighet A SEK

*Hade den högsta ratingen den 27:e oktober 2019.

Crowdfunding
Crowdfunding är något som har exploderat på sistone och är ett nytt sätt för bl.a. fastighetsbolag att samla ihop kapital till nya investeringar. Vad som skiljer crowdfunding från andra investeringar är att finansieringen består av många mindre summor gjorda av många olika småsparare. Den digitala utvecklingen har gjort detta möjligt. Detta gör att du som investerare kan investera i lån, aktier och preferensaktier till en mindre summa via olika plattformar. Oftast till bra avkastning men som med allt annan till en viss risk. Välj därför att diversifiera.

Relaterade länkar
  • Tessin - En av Sveriges största crowdfunding plattformar för fastigheter.
  • Kameo - Ännu en crowdfunding plattform med fokus på fastighetsinvesteringar.
  • Börsdata - Ett fantastiskt verktyg där man får tillgång till alla siffror och nyckeltal man kan önska sig för bl.a. aktier.
  • Avanza - En av Sveriges största banker för sparande och investeringar.
  • Nordnet - Även en av Sveriges största banker för sparande och investeringar.

Hur man än väljer att investera har det historiskt visat sig vara klokt att investera både i fastigheter och aktier. Har ni kära läsare någon exponering mot fastighetsmarknaden? Känner ni till något annat sätt att investera i fastigheter?

onsdag 23 oktober 2019

Investera i enfamiljshus med avsikt att hyra ut?




Hur kommer det sig att investeringar i enfamiljshus med avsikt att hyra ut är vanligare i USA än i Sverige?

Man hör ofta folk i Sverige diskutera hyreshus eller flerfamiljshus när fastighetsinvesteringar kommer på tal. Varför är det just så? Varför är investeringar i enfamiljshus inte lika vanligt här som i exempelvis USA?

Jag tänkte jämföra och spekulera i för- och nackdelar kring investeringar i enfamiljshus.

Jämförelse mellan Sverige och USA

Sverige USA
Antal hushåll, mn 4,7 120,1
Antal hushåll som hyr, mn 1,39 43,4
Antal hushåll som hyr enfamiljshus, mn 0,073 14,95
Andel hushåll som hyr, % 29,6 36,1
Andel hushåll som hyr enfamiljshus, % 1,6 12,4
Andel hyrande hushåll som hyr enfamiljshus, % 5,3 34,4

Källor:

https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/boende-i-sverige/ 

https://www.nmhc.org/research-insight/quick-facts-figures/quick-facts-resident-demographics/


Utan att analysera tabellen närmre ser ni att det är en anmärkningsvärd skillnad. Vad tror ni är den största anledningen till att det är så?

Fördelar

Uthyrning av enfamiljshus sker oftast genom kallhyra vilket gör att man som investerare bara behöver tänka på fastighetsskatt, räntor, reparationer och löpande underhåll som kostnadsposter.

De som hyr villa istället för lägenhet är oftast individer som mer än gärna sköter om fastigheten, detta för att de känner sig mer "hemma" än i en lägenhet. Det innebär en mindre arbetsinsats för underhåll och administration av fastigheten.

Med mer självständiga hyresgäster behöver man inte besöka fastigheten lika ofta. Detta borde göra att man vågar investera i fastigheter som ligger längre bort än vad man vanligtvis hade letat efter.

"Med andra ord bör det vara enklare att komma igång med fastighetsinvesteringar om man väljer ett enfamiljshus som en första investering."

Den som har investerat i hyreshus/flerfamiljshus känner nog till den eviga väntan på ett objekt som lever upp till de krav man ställer. Det bör rent teoretiskt vara lättare att hitta objekt, då utbudet av enfamiljshus är mycket större.

Om man håller sig till en region och jämför priser mellan en- och flerfamiljshus är det så gott som alltid billigare att köpa ett enfamiljshus. Ett lägre pris ger även lägre engångskostnader och det gör att man i slutändan behöver ett mindre kapital för att komma igång. Enklare att få finansiering. Med andra ord bör det vara enklare att komma igång med fastighetsinvesteringar om man väljer ett enfamiljshus som en första investering.

"Om man ska generalisera kan man säga att köpare av enfamiljshus köper en livsstil medan köpare av flerfamiljshus gör en investering."

Det bör vara enklare att höja värdet på ett enfamiljshus än ett flerfamiljshus. Varför då undrar ni? Om man ska generalisera kan man säga att köpare av enfamiljshus köper en livsstil medan köpare av flerfamiljshus gör en investering. Kort sagt, intryck mot siffror. Därför bör man kunna investera friskt i att höja helhetsintrycket sim i sin tur höjer värdet på fastigheten.

Nackdelar
Till skillnad från fastigheter med flera bostäder kommer ett enfamiljshus att vara fullt uthyrd eller vakant. Man blir mer känslig mot vakanser. Om man exempelvis har ett hyreshus med X antal lägenheter har man fortfarande hyresintäkter om man helt plötsligt bara har X-1 lägenheter uthyrda.

"Det gör att det man tjänar in i tid på mindre underhåll förlorar man på att spendera mer tid i trafiken på att ta sig till alla olika adresser."

Uthyrningsobjekten blir mer utspridda. Tänk er att ni har 5 olika enfamiljshus och jämför det med ett hyreshus med 5 lägenheter. En adress mot flera adresser. Det gör att det man tjänar in i tid på mindre underhåll förlorar man på att spendera mer tid i trafiken på att ta sig till alla olika adresser.

Beroende på var i landet man befinner sig kan underlaget för kallhyror vara bristfällig och kan därför göra att det blir svårt att bestämma en rimlig marknadsmässig men också skälig kallhyra.

Summering
Vad kan man då komma fram till efter denna spekulation och delvis analys?

Att det är vanligare att investera och hyra ett enfamiljshus i USA är ett faktum. Att det finns för- och nackdelar om man jämför med hyreshus är självklart.

(+) Kallhyra som gör det lättare att analysera kostnadsposter.
(+) Mindre administrations- och underhållsarbete tack vare självständigare hyresgäster.
(+) Man vågar investera i objekt som ligger längre bort än vanligt då man inte behöver besöka fastigheten lika frekvent.
(+) Lättare att hitta intressanta objekt p.g.a. större utbud.
(+) Så gott som alltid mindre kapitalkrävande.
(-) Känsligare mot vakanser.
(-) Flera objekt leder till flera adresser som leder till mer spenderad tid på transport.
(-) Bristfällig data på kallhyror kan göra att det blir svårt att bestämma en marknadsmässig men samtidigt skälig hyra.

I slutändan är det som vilken investering som helst där man får överväga för- och nackdelar mot varandra.

"Det är även mindre kapitalkrävande som gör att man kan få vilande kapital i rullning snabbare. Detta till en kostnad i form av större risk i och med att man är känsligare mot vakanser."

Min subjektiva bild av det hela är att jag fortfarande tycker att det är konstigt att det inte är vanligare att investera i enfamiljshus med avsikt att hyra ut. Som investeringsform tror jag att det hade passat mig bra då jag mer än gärna utför reparationer och renoveringar själv, men samtidigt slipper ta hand om driften.

Det är även mindre kapitalkrävande som gör att man kan få vilande kapital i rullning snabbare. Detta till en kostnad i form av större risk i och med att man är känsligare mot vakanser.

I och med detta blogginlägg kommer jag att börja bevaka enfamiljshus också framöver. Kriteriet jag hade, som går att läsa här, på en radie inom 10 mil kan därför bli mycket större.

Vem vet, det kanske slutar med att nästa investering blir ett enfamiljshus?

Vad tror och tycker ni? Hur ser ni på skillnaden mellan Sverige och USA? Investerar ni, eller känner någon som investerar, i enfamiljshus med avsikt för uthyrning?

Tack för denna gång. På återseende!

tisdag 15 oktober 2019

Första fastighetsinvesteringen - del 4

Om ni inte redan har läst tidigare inlägg av denna serie gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2
Första fastighetsinvesteringen - del 3

Hur avslutades affären?

Objektet lockade till sig hyfsat med folk till visningen men mitt intryck var att de flesta som var där var ute efter att göra om fastigheten till en enfamiljsvilla. Detta gjorde mig hoppfull då det skulle krävas stora investeringar för att åstadkomma det. Med andra ord trodde jag att det skulle avskräcka det flesta från att köpa objektet.

"I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär."

Efter visningen hörde mäklaren av sig tidigt och berättade att ett första bud på 650,000 kr hade lagts och bara efter några minuter att ett bud på 700,000 kr hade lagts. Min strategi var att lägga mig inom det avkastningskrav som jag hade satt 9-10% vilket betyder att jag inte kan bjuda mer än ~920,000 kr.

"Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra  budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet."

I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär. Jag ville därför vara den första som bjöd 895,000 kr då jag antog att det fanns en bra chans att han skulle acceptera det och avsluta affären.

Efter någon timme dök det in ännu ett bud, denna gång på 725,000 kr, kort därefter 750,000 kr och sedan 775,000 kr. Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra  budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet.

Så jag bjöd 895,000 kr och ägaren accepterade budet efter någon timme vilket t.o.m. gjorde mig förvånad trots att det hela tiden var min plan.

Sammanfattning av sifferunderlaget


Lånekalkyl 
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr

Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr

Kassaflödesanalys i tkr

År 1 2 3 4
Hyror (+) 148,8 151,0 153,3 155,6
El & Uppvärmning (-) 24,0 24,4 24,7 25,1
Vatten & Avlopp (-) 7,5 7,6 7,7 7,8
Sopor (-) 3,2 3,2 3,3 3,3
Försäkring (-) 8,1 8,2 8,3 8,5
Fastighetsskatt (-) 2,7 2,7 2,8 2,8
Underhåll (-) 21,0 21,3 21,6 22,0
Engångskostnader (-) 39,9 0,0 0,0 0,0
Driftnetto (=) 42,4 83,6 84,9 86,1
Ränta (-) 18,8 18,0 17,3 16,5
Amortering (-) 25,1 25,1 25,1 25.1
Betalnetto (=) -1,5 40,5 42,5 44,5

Lönsamhet- och likviditetsanalys tkr

År 1 2 3 4
Marknadsvärde 908,0 922,0 935,9 949,9
Lån 601,4 576,3 551,2 526,1
Ackumulerad kassa -1,5 39,0 81,5 126,0
Ackumulerad vinst 36,6 116,2 197,7 281,3
Belåningsgrad (%) 66,2 62,5 58,9 55,4
ROI eget kapital (%) 13,6 43,3 73,6 104,8
Genomsnittlig ROI eget kapital/år (%/år) 13,6 21,65 24,5 26,2
Genomsnittlig årlig tillväxt (%/år) 13,6 19,7 20,2 19,6

Vilka fallgropar har då denna analys? Det finns flertalet faktorer som inte har tagits upp varav en är vakanser. Nu har och är detta objekt dock fullt uthyrt och har flertalet intressenter i bostadskön tack vare läget på fastigheten. En hyresgäst har hittills flyttat och inga hyresvakanser uppstod då en ny hyresgäst flyttade in direkt. Trots det bör man alltid räkna med vakanser.

Denna lönsamhetsanalys visar bara avkastning före skatter. Att analysera skattekostnader är ett komplext område där det finns ett stort utrymme för skatteplanering i olika former. Ett område som förhoppningsvis dyker upp framöver i bloggen.

Hittills verkar analysen spegla verkligheten någorlunda, men vad man bör tänka på är att inga poster är linjära som i analysen.

Det var allting för denna gång och därmed avslutas denna serie. Jag har inte hunnit fundera på vad nästa inlägg ska handla om, men om ni har någon idé på inlägg eller undrar över något skriv gärna en kommentar.

Tack för visat intresse och på återseende!

söndag 13 oktober 2019

Första fastighetsinvesteringen - del 3

Om ni inte redan har läst del 1 och 2 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2

Hävstångseffekt

Hävstångseffekten, eller "leverage" som ni kanske känner till från engelskan, är ett sätt att genom belåning uppnå högre avkastning på eget satsat kapital. Som ni säkert förstår så är risk och avkastning relaterat till varanda och genom att uppnå högre avkastning har man i de flesta fall också tagit en större risk.

"Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning."

Vill man läsa mer om hävstångseffekten och dess formel kan man göra det exempelvis här:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Hävstångsformeln

Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning. I detta fall var kontantinsatsen eller eget satsat kapital 30% medan belåningen var 70%.

Vi använder oss av hävstångsformeln som kortfattat är ett verktyg för att analysera en investering med belåning som ger en förenklad överblick över avkastningen beroende på olika val av finansiering.

Hävstångsformeln
Skärmdump på hävstångsformeln från Wikipedia


Räntabilitet på eget kapital (%) = 9,2 + (9,2 - 3,0) * (70/30) = ~23,7%

"Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk."

Jämför det med en direktavkastning på 9,2% om man hostar upp hela köpeskillingen själv. Man får en avsevärt bättre avkastning på eget kapital. Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk.

Studerar man formeln kan man se att hävstångseffekten försvinner när räntan på lånet uppgår till samma summa som direktavkastningen. Då återstår den ursprungliga direktavkastningen som man hade fått utan belåning.

"Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat."

Om vi vill beräkna vid vilken ränta som gör att avkastningen på eget kapital blir negativ börjar vi med att bryta ut Rs, genomsnittlig skuldränta i procent, och sätter Re, räntabiliteten på eget kapital i procent, till 0.

Genomsnittlig skuldränta (%) = (Rt / (S/E)) + Rt - (Re / (S/E)) =
9,2 / (70/30) + 9,2 - 0 / (70/30) =  3,943 + 9,2 - 0 = 13,143% ~13,1%

Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat. I dagens ränteläge ska det dock mycket till innan vi får en ränta som närmar sig 13,1%. Det som gör formeln mindre användbar är att den inte tar hänsyn till många variabler som i slutändan påverkar avkastningen. Därför anser jag att den ger en förenklad bild av den slutgiltiga avkastningen på eget kapital.

Jag personligen anser att hävstångseffekten är en av de mest betydelsefulla begrepp att lära sig kring fastighetsinvesteringar och tycker att det är just med hjälp av den som fastighetsinvesteringar blir intressanta i slutändan.

Tack för denna gång. På återseende.

I nästa del är tanken att sammanfatta alla inlägg och avsluta denna serie.

söndag 6 oktober 2019

Första fastighetsinvesteringen - del 2

Om ni inte redan har läst del 1 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länk nedan:  

Första fastighetsinvesteringen - del 1

Finansiering

Något som jag hade kunnat gjort betydligt bättre vid tidpunkten var att undersöka bästa möjliga finansieringsvillkor. Jag valde dock den enkla vägen och tog första bästa alternativet då jag ville ha finansieringen klar i god tid för att kunna lägga ett bud så snabbt som möjligt.

Jag tog kontakt med banken och presenterade objektet och berättade att jag sökte en finansiering med en belåningsgrad på 70% och en kontantinsats på 30% och en rak amorteringsperiod på 25 år. Banken tyckte att det såg bra ut och gick med på finansieringen om jag också stod för engångskostnaderna.

"Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats."

Något nytt som jag lärde mig och som gjorde affären något sämre i slutändan var att jag endast beviljades ett investeringslån och inte ett hypotekslån. Anledningen till detta var att fastigheten endast hade två lägenheter och var klassad som småhusenhet och inte som hyreshusenhet.

"Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet."

Då tanken också var att placera fastigheten i ett aktiebolag gjorde att endast ett investeringslån beviljades. Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats. Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet.

Investeringslånet som beviljades var och är rörligt och låg då på 3,0%.

Lånekalkyl
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr

Engångskostnader

Vad stöter man då på för engångskostnader? Alla som har köpt en villa eller tomt vet att en stämpelskatt tas ut. Denna skatt kan variera beroende på om köparen är en juridisk person eller en privatperson. Skillnaden är att privatpersoner betalar 1,5% och juridiska personer 4,25% av köpeskillingen. Utöver detta tillkommer även en fast avgift på 825 kr.

"I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än lånesumman och därmed uppstod inga kostnader."

Om lånet för att förvärva fastigheten är större än summan uttagna pantbrev på fastigheten tillkommer även kostnader för uttag av nya pantbrev. Den rörliga kostnaden ligger på 2% av den totala summa pantbrev som behövs tas ut plus ett gäng andra fasta kostnader. I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än  lånesumman och därmed uppstod inga kostnader.

Uppläggningskostnader för banklånet brukar vanligtvis också tillkomma men kan variera en hel del.

Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr

Jag märker i skrivande stund att inlägget börjar bli för långt och väljer därför att fortsätta med samma ämne i nästa inlägg.

På återseende gott folk!

torsdag 3 oktober 2019

Första fastighetsinvesteringen - del 1

I och med att det finns en hel del att analysera inför en fastighetsinvestering så kan det här inlägget bli lite utdraget, men håll i hatten.

"Med all information till hands gjorde att jag till slut nöjde mig med ett avkastningskrav på 9-10%."

Till att börja med kan det vara värt att nämna att fastigheten ligger i en ort med ca. 10,000 invånare. Fastigheten är en lättskött flerfamiljsvilla med två lägenheter på vardera våning med bergvärme som uppvärmningssystem. Den totala uthyrningsbara arean är 130 kvm.

Detta gör att vi bör kräva en betydligt högre direktavkastning än vid investering i större orter. Läget är dock utomordentligt bra med närhet till skolor, sjukvård och centrum. Fastigheten är dock lite eftersatt vilket också speglar utgångspriset. Med all information till hands gjorde att jag till slut nöjde mig med ett avkastningskrav på 9-10%.

Hur såg siffrorna ut för fastigheten?

Utgångspriset för fastigheten låg på 895,000 kr och var fullt uthyrd med hyresintäkter på 148,800 kr. Driftkostnaderna inkl. fastighetsskatten låg på 45,450 kr enligt uppgifter. Värt att påpeka är att fastigheten tidigare låg ute för 975,000 kr utan intresse.

"9,2% ligger inom intervallet av avkastningskravet och bidrog till att jag ville gå vidare med objektet."

Intäkter
Hyresintäkter: 148,800 kr/år

Kostnader
El+Hushållsel: 24,000 kr/år
Vatten: 7,500 kr/år
Sopor: 3,200 kr/år
Försäkring: 8,050 kr/år
Fastighetsskatt: 2,700 kr/år
Underhåll: 20,800 kr / år
Totalt: 66,250 kr/år

Driftnetto
148,800 kr - 66,250 kr = 82,550 kr

Direktavkastning
82,550 kr / 895,000 kr = ~9,2%

9,2% ligger inom intervallet av avkastningskravet och bidrog till att jag ville gå vidare med objektet.

Hur kontrollerar man att de uppvisade siffrorna stämmer?

Det kan verka oförskämt att inte tro att de uppvisade kostnaderna stämmer men det kan många gånger vara så att det kan trixas en del med detta för att få avkastningen att se bättre ut än vad den faktiskt är.


Ett relativt lätt sätt att kontrollera att drift- och underhållskostnaderna stämmer med verkligheten är att använda sig av schabloner som går att hämta från SCB. I detta fall använder jag mig av följande data där vi kan se att driftkostnaden för privata hyresrätter ligger på 360 kr/kvm/år och underhåll på 160 kr/kvm/år. Detta är dock för år 2015 och bör i dagsläget ligga högre men vi använder den för enkelhetens skull.

 

Drift- och underhållskostnader enligt schablon

130 kvm * (360 kr/kvm/år + 160 kr/kvm/år) = 67,600 kr/år


Jämför vi drift- och underhållskostnaderna med de uppvisade siffrorna ser vi att skillnaden är väldigt liten vilket visar på att siffrorna är rimliga. I nästa del fortsätter vi med att analysera objektet och kollar närmare på finansiella- och engångskostnader samt hur affären gick i lås.

Installation av bergvärme i en av hyresfastigheterna

Är det en vettig investering? Hur stor kommer besparingen vara? I detta inlägg är tanken att presentera lite siffror på hur pass lönsamt det...