Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2
Första fastighetsinvesteringen - del 3
Hur avslutades affären?
Objektet lockade till sig hyfsat med folk till visningen men mitt intryck var att de flesta som var där var ute efter att göra om fastigheten till en enfamiljsvilla. Detta gjorde mig hoppfull då det skulle krävas stora investeringar för att åstadkomma det. Med andra ord trodde jag att det skulle avskräcka det flesta från att köpa objektet."I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär."
Efter visningen hörde mäklaren av sig tidigt och berättade att ett första bud på 650,000 kr hade lagts och bara efter några minuter att ett bud på 700,000 kr hade lagts. Min strategi var att lägga mig inom det avkastningskrav som jag hade satt 9-10% vilket betyder att jag inte kan bjuda mer än ~920,000 kr.
"Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet."
I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär. Jag ville därför vara den första som bjöd 895,000 kr då jag antog att det fanns en bra chans att han skulle acceptera det och avsluta affären.
Efter någon timme dök det in ännu ett bud, denna gång på 725,000 kr, kort därefter 750,000 kr och sedan 775,000 kr. Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet.
Så jag bjöd 895,000 kr och ägaren accepterade budet efter någon timme vilket t.o.m. gjorde mig förvånad trots att det hela tiden var min plan.
Sammanfattning av sifferunderlaget
Lånekalkyl
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr
Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr
Kassaflödesanalys i tkr
| År | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Hyror (+) | 148,8 | 151,0 | 153,3 | 155,6 |
| El & Uppvärmning (-) | 24,0 | 24,4 | 24,7 | 25,1 |
| Vatten & Avlopp (-) | 7,5 | 7,6 | 7,7 | 7,8 |
| Sopor (-) | 3,2 | 3,2 | 3,3 | 3,3 |
| Försäkring (-) | 8,1 | 8,2 | 8,3 | 8,5 |
| Fastighetsskatt (-) | 2,7 | 2,7 | 2,8 | 2,8 |
| Underhåll (-) | 21,0 | 21,3 | 21,6 | 22,0 |
| Engångskostnader (-) | 39,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Driftnetto (=) | 42,4 | 83,6 | 84,9 | 86,1 |
| Ränta (-) | 18,8 | 18,0 | 17,3 | 16,5 |
| Amortering (-) | 25,1 | 25,1 | 25,1 | 25.1 |
| Betalnetto (=) | -1,5 | 40,5 | 42,5 | 44,5 |
Lönsamhet- och likviditetsanalys tkr
| År | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Marknadsvärde | 908,0 | 922,0 | 935,9 | 949,9 |
| Lån | 601,4 | 576,3 | 551,2 | 526,1 |
| Ackumulerad kassa | -1,5 | 39,0 | 81,5 | 126,0 |
| Ackumulerad vinst | 36,6 | 116,2 | 197,7 | 281,3 |
| Belåningsgrad (%) | 66,2 | 62,5 | 58,9 | 55,4 |
| ROI eget kapital (%) | 13,6 | 43,3 | 73,6 | 104,8 |
| Genomsnittlig ROI eget kapital/år (%/år) | 13,6 | 21,65 | 24,5 | 26,2 |
| Genomsnittlig årlig tillväxt (%/år) | 13,6 | 19,7 | 20,2 | 19,6 |
Vilka fallgropar har då denna analys? Det finns flertalet faktorer som inte har tagits upp varav en är vakanser. Nu har och är detta objekt dock fullt uthyrt och har flertalet intressenter i bostadskön tack vare läget på fastigheten. En hyresgäst har hittills flyttat och inga hyresvakanser uppstod då en ny hyresgäst flyttade in direkt. Trots det bör man alltid räkna med vakanser.
Denna lönsamhetsanalys visar bara avkastning före skatter. Att analysera skattekostnader är ett komplext område där det finns ett stort utrymme för skatteplanering i olika former. Ett område som förhoppningsvis dyker upp framöver i bloggen.
Hittills verkar analysen spegla verkligheten någorlunda, men vad man bör tänka på är att inga poster är linjära som i analysen.
Det var allting för denna gång och därmed avslutas denna serie. Jag har inte hunnit fundera på vad nästa inlägg ska handla om, men om ni har någon idé på inlägg eller undrar över något skriv gärna en kommentar.
Tack för visat intresse och på återseende!
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar