Första fastighetsinvesteringen - del 4

Om ni inte redan har läst tidigare inlägg av denna serie gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2
Första fastighetsinvesteringen - del 3

Hur avslutades affären?

Objektet lockade till sig hyfsat med folk till visningen men mitt intryck var att de flesta som var där var ute efter att göra om fastigheten till en enfamiljsvilla. Detta gjorde mig hoppfull då det skulle krävas stora investeringar för att åstadkomma det. Med andra ord trodde jag att det skulle avskräcka det flesta från att köpa objektet.

"I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär."

Efter visningen hörde mäklaren av sig tidigt och berättade att ett första bud på 650,000 kr hade lagts och bara efter några minuter att ett bud på 700,000 kr hade lagts. Min strategi var att lägga mig inom det avkastningskrav som jag hade satt 9-10% vilket betyder att jag inte kan bjuda mer än ~920,000 kr.

"Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra  budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet."

I och med att fastigheten hade varit ute tidigare med ett utgångspris på 975,000 kr men kort därefter sänktes till 895,000 kr antog jag att ägaren var ute efter en snabb affär. Jag ville därför vara den första som bjöd 895,000 kr då jag antog att det fanns en bra chans att han skulle acceptera det och avsluta affären.

Efter någon timme dök det in ännu ett bud, denna gång på 725,000 kr, kort därefter 750,000 kr och sedan 775,000 kr. Jag tänkte vid den tidpunkten att om jag lägger mig direkt på 895,000 kr, bör det få de andra  budgivarna att avvakta något och tänka till, samtidigt som ägaren får möjlighet till att acceptera budet.

Så jag bjöd 895,000 kr och ägaren accepterade budet efter någon timme vilket t.o.m. gjorde mig förvånad trots att det hela tiden var min plan.

Sammanfattning av sifferunderlaget

Lånekalkyl 
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr

Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr

Kassaflödesanalys i tkr

År	1	2	3	4
Hyror (+)	148,8	151,0	153,3	155,6
El & Uppvärmning (-)	24,0	24,4	24,7	25,1
Vatten & Avlopp (-)	7,5	7,6	7,7	7,8
Sopor (-)	3,2	3,2	3,3	3,3
Försäkring (-)	8,1	8,2	8,3	8,5
Fastighetsskatt (-)	2,7	2,7	2,8	2,8
Underhåll (-)	21,0	21,3	21,6	22,0
Engångskostnader (-)	39,9	0,0	0,0	0,0
Driftnetto (=)	42,4	83,6	84,9	86,1
Ränta (-)	18,8	18,0	17,3	16,5
Amortering (-)	25,1	25,1	25,1	25.1
Betalnetto (=)	-1,5	40,5	42,5	44,5

Lönsamhet- och likviditetsanalys tkr

År	1	2	3	4
Marknadsvärde	908,0	922,0	935,9	949,9
Lån	601,4	576,3	551,2	526,1
Ackumulerad kassa	-1,5	39,0	81,5	126,0
Ackumulerad vinst	36,6	116,2	197,7	281,3
Belåningsgrad (%)	66,2	62,5	58,9	55,4
ROI eget kapital (%)	13,6	43,3	73,6	104,8
Genomsnittlig ROI eget kapital/år (%/år)	13,6	21,65	24,5	26,2
Genomsnittlig årlig tillväxt (%/år)	13,6	19,7	20,2	19,6

Vilka fallgropar har då denna analys? Det finns flertalet faktorer som inte har tagits upp varav en är vakanser. Nu har och är detta objekt dock fullt uthyrt och har flertalet intressenter i bostadskön tack vare läget på fastigheten. En hyresgäst har hittills flyttat och inga hyresvakanser uppstod då en ny hyresgäst flyttade in direkt. Trots det bör man alltid räkna med vakanser.

Denna lönsamhetsanalys visar bara avkastning före skatter. Att analysera skattekostnader är ett komplext område där det finns ett stort utrymme för skatteplanering i olika former. Ett område som förhoppningsvis dyker upp framöver i bloggen.

Hittills verkar analysen spegla verkligheten någorlunda, men vad man bör tänka på är att inga poster är linjära som i analysen.

Det var allting för denna gång och därmed avslutas denna serie. Jag har inte hunnit fundera på vad nästa inlägg ska handla om, men om ni har någon idé på inlägg eller undrar över något skriv gärna en kommentar.

Tack för visat intresse och på återseende!

Första fastighetsinvesteringen - del 3

Om ni inte redan har läst del 1 och 2 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2

Hävstångseffekt

Hävstångseffekten, eller "leverage" som ni kanske känner till från engelskan, är ett sätt att genom belåning uppnå högre avkastning på eget satsat kapital. Som ni säkert förstår så är risk och avkastning relaterat till varanda och genom att uppnå högre avkastning har man i de flesta fall också tagit en större risk.

"Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning."

Vill man läsa mer om hävstångseffekten och dess formel kan man göra det exempelvis här:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Hävstångsformeln

Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning. I detta fall var kontantinsatsen eller eget satsat kapital 30% medan belåningen var 70%.

Vi använder oss av hävstångsformeln som kortfattat är ett verktyg för att analysera en investering med belåning som ger en förenklad överblick över avkastningen beroende på olika val av finansiering.

Skärmdump på hävstångsformeln från Wikipedia

Räntabilitet på eget kapital (%) = 9,2 + (9,2 - 3,0) * (70/30) = ~23,7%

"Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk."

Jämför det med en direktavkastning på 9,2% om man hostar upp hela köpeskillingen själv. Man får en avsevärt bättre avkastning på eget kapital. Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk.

Studerar man formeln kan man se att hävstångseffekten försvinner när räntan på lånet uppgår till samma summa som direktavkastningen. Då återstår den ursprungliga direktavkastningen som man hade fått utan belåning.

"Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat."

Om vi vill beräkna vid vilken ränta som gör att avkastningen på eget kapital blir negativ börjar vi med att bryta ut Rs, genomsnittlig skuldränta i procent, och sätter Re, räntabiliteten på eget kapital i procent, till 0.

Genomsnittlig skuldränta (%) = (Rt / (S/E)) + Rt - (Re / (S/E)) =
9,2 / (70/30) + 9,2 - 0 / (70/30) =  3,943 + 9,2 - 0 = 13,143% ~13,1%

Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat. I dagens ränteläge ska det dock mycket till innan vi får en ränta som närmar sig 13,1%. Det som gör formeln mindre användbar är att den inte tar hänsyn till många variabler som i slutändan påverkar avkastningen. Därför anser jag att den ger en förenklad bild av den slutgiltiga avkastningen på eget kapital.

Jag personligen anser att hävstångseffekten är en av de mest betydelsefulla begrepp att lära sig kring fastighetsinvesteringar och tycker att det är just med hjälp av den som fastighetsinvesteringar blir intressanta i slutändan.

Tack för denna gång. På återseende.

I nästa del är tanken att sammanfatta alla inlägg och avsluta denna serie.

Första fastighetsinvesteringen - del 2

Om ni inte redan har läst del 1 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länk nedan:  

Första fastighetsinvesteringen - del 1

Finansiering

Något som jag hade kunnat gjort betydligt bättre vid tidpunkten var att undersöka bästa möjliga finansieringsvillkor. Jag valde dock den enkla vägen och tog första bästa alternativet då jag ville ha finansieringen klar i god tid för att kunna lägga ett bud så snabbt som möjligt.

Jag tog kontakt med banken och presenterade objektet och berättade att jag sökte en finansiering med en belåningsgrad på 70% och en kontantinsats på 30% och en rak amorteringsperiod på 25 år. Banken tyckte att det såg bra ut och gick med på finansieringen om jag också stod för engångskostnaderna.

"Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats."

Något nytt som jag lärde mig och som gjorde affären något sämre i slutändan var att jag endast beviljades ett investeringslån och inte ett hypotekslån. Anledningen till detta var att fastigheten endast hade två lägenheter och var klassad som småhusenhet och inte som hyreshusenhet.

"Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet."

Då tanken också var att placera fastigheten i ett aktiebolag gjorde att endast ett investeringslån beviljades. Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats. Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet.

Investeringslånet som beviljades var och är rörligt och låg då på 3,0%.

Lånekalkyl
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr

Engångskostnader

Vad stöter man då på för engångskostnader? Alla som har köpt en villa eller tomt vet att en stämpelskatt tas ut. Denna skatt kan variera beroende på om köparen är en juridisk person eller en privatperson. Skillnaden är att privatpersoner betalar 1,5% och juridiska personer 4,25% av köpeskillingen. Utöver detta tillkommer även en fast avgift på 825 kr.

"I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än lånesumman och därmed uppstod inga kostnader."

Om lånet för att förvärva fastigheten är större än summan uttagna pantbrev på fastigheten tillkommer även kostnader för uttag av nya pantbrev. Den rörliga kostnaden ligger på 2% av den totala summa pantbrev som behövs tas ut plus ett gäng andra fasta kostnader. I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än  lånesumman och därmed uppstod inga kostnader.

Uppläggningskostnader för banklånet brukar vanligtvis också tillkomma men kan variera en hel del.

Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr

Jag märker i skrivande stund att inlägget börjar bli för långt och väljer därför att fortsätta med samma ämne i nästa inlägg.

På återseende gott folk!