Installation av bergvärme i en av hyresfastigheterna

Är det en vettig investering? Hur stor kommer besparingen vara? I detta inlägg är tanken att presentera lite siffror på hur pass lönsamt det faktiskt kan vara.

Bilden är tagen från Bergvärme Stocholm

I skrivande stund är det dags för borrning av bergvärme i en av fastigheterna. Nuvarande uppvärmningssystem är en el/pellets kombipanna. Pelletspannan har strulat och har medfört höga kostnader i form av service och uppvärmningskostnader p.g.a. att uppvärmningen till stor del har skett genom elpatroner.

Förutom lägre driftkostnader är bergvärme dessutom känt för hög driftsäkerhet vilket gör att mindre tid och pengar kommer gå åt reparationer och service.

Hur ser kalkylen ut då?

Energiförbrukningen för fastigheten har legat på ungefär 44,000 kWh/år. Enligt uppgifter från VVS-firman och tillverkaren av värmepumpen kommer den nya förbrukningen ligga på drygt 13,000 kWh.

Jag räknar med ett genomsnittligt elpris inkl. nätavgift på 1.35 kr/kWh. Investeringslånet rymdes under bottenlånet och jag räknar med en genomsnittlig ränta på 3% och avbetalningstiden är 15 år.

Istället för att presentera kalkylen i tabeller på sidan valde jag att ta skärmdumpar på kalkylen i Excel. Klicka på bilderna nedan för att förstora.

Kalkyl för investering av bergvärme

Graf på investering av bergvärme

Vad man bör tänka på i denna kalkyl är att ingenting är inflationsjusterat. Mycket är uppskattat och antagligen är uppgifterna från VVS-firman och värmepumpstillverkaren något optimistiska.

Jag har läst på olika sidor som skriver om bergvärmeinvesteringar att återbetalningstiden brukar ligga på 5-10 år. I Denna kalkyl ligger vi på 6-7 år vilket i alla fall är inom det intervallet. Något man också bör tänka på är att utöver besparingar ökar man även värdet på fastigheten då driftnettot förbättras avsevärt.

Man bör kunna räkna värdeökningen på följande sätt:

värdeökning = kostnadsbesparing / avkastningskrav = (59,400 - 17,820) / 9% = 462,000 kr

För mig var det en no-brainer att investera i bergvärme. Om det blir lika lönsamt som kalkylen påvisar, visar sig i framtiden.

Första fastighetsinvesteringen - del 3

Om ni inte redan har läst del 1 och 2 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länkar nedan:

Första fastighetsinvesteringen - del 1
Första fastighetsinvesteringen - del 2

Hävstångseffekt

Hävstångseffekten, eller "leverage" som ni kanske känner till från engelskan, är ett sätt att genom belåning uppnå högre avkastning på eget satsat kapital. Som ni säkert förstår så är risk och avkastning relaterat till varanda och genom att uppnå högre avkastning har man i de flesta fall också tagit en större risk.

"Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning."

Vill man läsa mer om hävstångseffekten och dess formel kan man göra det exempelvis här:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Hävstångsformeln

Det är högst vanligt att man inom fastighetsinvesteringar använder sig av någon form av hävstång, eller med andra ord investerar m.h.a. belåning. I detta fall var kontantinsatsen eller eget satsat kapital 30% medan belåningen var 70%.

Vi använder oss av hävstångsformeln som kortfattat är ett verktyg för att analysera en investering med belåning som ger en förenklad överblick över avkastningen beroende på olika val av finansiering.

Skärmdump på hävstångsformeln från Wikipedia

Räntabilitet på eget kapital (%) = 9,2 + (9,2 - 3,0) * (70/30) = ~23,7%

"Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk."

Jämför det med en direktavkastning på 9,2% om man hostar upp hela köpeskillingen själv. Man får en avsevärt bättre avkastning på eget kapital. Förutom att avkastningen på eget kapital ökar får man dessutom kapital över till att investera i andra fastighetsobjekt med liknande upplägg. Detta till en kostnad i form av risk.

Studerar man formeln kan man se att hävstångseffekten försvinner när räntan på lånet uppgår till samma summa som direktavkastningen. Då återstår den ursprungliga direktavkastningen som man hade fått utan belåning.

"Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat."

Om vi vill beräkna vid vilken ränta som gör att avkastningen på eget kapital blir negativ börjar vi med att bryta ut Rs, genomsnittlig skuldränta i procent, och sätter Re, räntabiliteten på eget kapital i procent, till 0.

Genomsnittlig skuldränta (%) = (Rt / (S/E)) + Rt - (Re / (S/E)) =
9,2 / (70/30) + 9,2 - 0 / (70/30) =  3,943 + 9,2 - 0 = 13,143% ~13,1%

Det innebär att när räntan på lånet överstiger ~13,1% får vi en negativ hävstång som snabbt kan få det egna kapitalet utraderat. I dagens ränteläge ska det dock mycket till innan vi får en ränta som närmar sig 13,1%. Det som gör formeln mindre användbar är att den inte tar hänsyn till många variabler som i slutändan påverkar avkastningen. Därför anser jag att den ger en förenklad bild av den slutgiltiga avkastningen på eget kapital.

Jag personligen anser att hävstångseffekten är en av de mest betydelsefulla begrepp att lära sig kring fastighetsinvesteringar och tycker att det är just med hjälp av den som fastighetsinvesteringar blir intressanta i slutändan.

Tack för denna gång. På återseende.

I nästa del är tanken att sammanfatta alla inlägg och avsluta denna serie.

Första fastighetsinvesteringen - del 2

Om ni inte redan har läst del 1 i denna serie av inlägg så gör ni det lättast genom att klicka på följande länk nedan:  

Första fastighetsinvesteringen - del 1

Finansiering

Något som jag hade kunnat gjort betydligt bättre vid tidpunkten var att undersöka bästa möjliga finansieringsvillkor. Jag valde dock den enkla vägen och tog första bästa alternativet då jag ville ha finansieringen klar i god tid för att kunna lägga ett bud så snabbt som möjligt.

Jag tog kontakt med banken och presenterade objektet och berättade att jag sökte en finansiering med en belåningsgrad på 70% och en kontantinsats på 30% och en rak amorteringsperiod på 25 år. Banken tyckte att det såg bra ut och gick med på finansieringen om jag också stod för engångskostnaderna.

"Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats."

Något nytt som jag lärde mig och som gjorde affären något sämre i slutändan var att jag endast beviljades ett investeringslån och inte ett hypotekslån. Anledningen till detta var att fastigheten endast hade två lägenheter och var klassad som småhusenhet och inte som hyreshusenhet.

"Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet."

Då tanken också var att placera fastigheten i ett aktiebolag gjorde att endast ett investeringslån beviljades. Hade jag däremot köpt den privat eller om fastigheten var klassad som en hyreshusenhet skulle ett hypotekslån beviljats. Skillnaden på räntan mellan ett hypotekslån och investeringslån i detta fall var en procentenhet.

Investeringslånet som beviljades var och är rörligt och låg då på 3,0%.

Lånekalkyl
Kontantinsats: 30% * 895,000 kr = 268,500 kr
Lån: 70% * 895,000 kr = 626,500 kr
Ränta: 3,0% * 626,500 kr = 18,795 kr
Amortering: 4% * 626,500 kr = 25,060 kr

Engångskostnader

Vad stöter man då på för engångskostnader? Alla som har köpt en villa eller tomt vet att en stämpelskatt tas ut. Denna skatt kan variera beroende på om köparen är en juridisk person eller en privatperson. Skillnaden är att privatpersoner betalar 1,5% och juridiska personer 4,25% av köpeskillingen. Utöver detta tillkommer även en fast avgift på 825 kr.

"I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än lånesumman och därmed uppstod inga kostnader."

Om lånet för att förvärva fastigheten är större än summan uttagna pantbrev på fastigheten tillkommer även kostnader för uttag av nya pantbrev. Den rörliga kostnaden ligger på 2% av den totala summa pantbrev som behövs tas ut plus ett gäng andra fasta kostnader. I Detta fall var summan uttagna pantbrev större än  lånesumman och därmed uppstod inga kostnader.

Uppläggningskostnader för banklånet brukar vanligtvis också tillkomma men kan variera en hel del.

Engångskostnader
Stämpelskatt: 38,038 kr
Lagfartsavgift: 825 kr
Uppläggningsavgift lån: 1,000 kr
Totalt: 39,863 kr

Jag märker i skrivande stund att inlägget börjar bli för långt och väljer därför att fortsätta med samma ämne i nästa inlägg.

På återseende gott folk!